LMNP et plus-value immobilière : les impacts de la loi de finances pour 2025
Le régime fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP) évolue profondément avec la loi de finances 2025. En effet, à compter du 15 février 2025, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien loué meublé devront intégrer les amortissements précédemment déduits, modifiant ainsi le calcul de la plus-value imposable.
Jusqu’ici, les LMNP bénéficiaient d’un avantage fiscal notable : bien que leurs loyers soient imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), la plus-value à la revente relevait du régime des particuliers, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la détention du bien. Cela permettait une fiscalité allégée à la revente.
Désormais, le prix d’acquisition devra être minoré du montant des amortissements admis en déduction, ce qui augmente mécaniquement l’assiette taxable. Par exemple, un bien acheté 300 000 €, amorti à hauteur de 50 000 €, et revendu 400 000 €, générait jusqu’ici une plus-value de 100 000 €. Avec la réforme, la plus-value imposable passe à 150 000 €.
La mesure vise à :
- Aligner la fiscalité entre LMNP et LMP (loueurs professionnels),
- Réduire l’écart de traitement entre location meublée et nue,
- Et favoriser le retour à la location longue durée pour lutter contre la tension immobilière.
Un nouveau formulaire 2048-IMM est disponible pour déclarer ces plus-values, accompagné d’une notice explicative mise à jour. À noter, certains amortissements liés à des travaux de construction, amélioration ou agrandissement pourront être exclus de la réintégration sous conditions.
Enfin, les abattements pour durée de détention et les cas d’exonération restent valables et permettent d’atténuer la charge fiscale. Une réforme à anticiper sérieusement pour les investisseurs concernés.